Bất kỳ một công trình nào muốn xây đựng đều phải dựa trên quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ xây dựng ban hành. Mật độ xây dựng được chúng tôi giới thiệu dưới đây là quy định mới nhất được ban hành trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng hướng dẫn áp dụng từ ngày 01 tháng 07 năm 2020.

Theo Quy định, mật độ xây dựng được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng thuần (net – tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
Mật độ xây dựng gộp (brut – tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Hai định nghĩa về mật độ xây dựng mới nhất trên được quy định tại điều 1.4.20 – Mật độ xây dựng trong Quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD. Điểm khác biệt so về định nghĩ mật độ xây dựng thuần theo quy chuẩn mới là diện tích sân thể thao không còn tính vào mật độ xây dựng thuần ngay cả sân ten nít (theo định nghĩ trong quy chuẩn cũ thì sân Tennis và sân thể thao phải tính vào mật độ xây dựng.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng được tính như thế nào?

1. Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

1.1. Mật độ xây dựng thuần cho công trình nhà ở

Mật độ xây dựng thuần tối đa của ô đất xây dựng nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà vườn, nhà cấp 4, nhà phố… như sau:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤90	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	80	70	60	50	40

Quy định mới nhất về mật độ xây dựng theo Quy chuẩn, Tiêu chuẩn Việt Nam QCVN 01:2019/BXD áp dụng từ ngày 1/7/2020, Mật độ các lô đất có diện tích ≤90m2 được xây dựng với mật độ lớn hơn trước đây.

Chú thích thêm: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Bảng mật độ xây dựng này (phía trên) thay thế cho bảng quy định mật độ xây dựng dưới đây.

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤50	75	100	200	300	500	≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	80	70	60	50	40

Bảng này không còn áp dụng, đây là quy định về mật độ xây dựng theo quy chuẩn 2008 và được thay thế bằng bảng mật độ xây dựng phía trên.

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như sau:

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà ở chung cư

1.2. Mật độ xây dựng thuần cho công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ

Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.

1.3. Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp

Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000 m² cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà:

Khoảng cách giũa các cạnh dài của hai dãy nhà có chiều cao
Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà có chiều cao
Đối với dãy nhà bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng trương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
Nếu dãy nhà có độ dài của cạnh dài và độ dài của đầu hồi bằng nhau, mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất trong số các đường tiếp giáp với lô đất đó dược hiểu là cạnh dài của ngôi nhà.

Đồng thời đảm bảo khoảng lùi công trình theo quy định như sau:

Cách tính mật độ xây dựng

Khoảng lùi quy định của các công trình

Đồng thời mật độ xây dựng tối đa phải phù hợp với quy định xây dựng giống như bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như trong bảng dưới đây.

mat-do-xay-dung-tinh-nhu-the-nao-3

Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp theo diện tích lô đất và chiều cao

Đối với các công trình dịch vụ đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích 2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định tại bảng trên, trền phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiếu giữa các dãy nhà và đảm bảo diện tích chỗ để xe theo quy định.

1.4. Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình

Gồm công trình nhà ở, mật độ xây dựng thuần của nhóm chung cư; mật độ xây dựng nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp được xác định theo công thức sau:

Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) : (Sb – Sa)

Trong đó:

+ Si: diện tích của lô đất I (m2);

+ Sa: diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.

+ Sb: diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.

+ Mi: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2).

+ Ma: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2).

+ Mb: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2).

Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.

1.5. Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên

Các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đề công trình và đối với phần tháp phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).

Ví dụ cụ thể: Trên lô đất rộng 10.000 m², công trình là tổ hợp gồm phần đế cao 16m, và tháp cao phía trên cao 46m. Đối với nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế là 65%, đối với tháp cao phía trên là 41% (tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ứng với các phần trên là 70% và 46%.

1.6. Mật độ xây dựng thuần với đất xây dựng nhà máy, kho tàng

Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng thuần đối với nhà máy, kho tàng

2. Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)

Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị nhà ở là 60%.

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu du lịch, nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu công viên công cộng là 5%.

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng ( bao gồm cả sân gôn), vùng vảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.

Mật độ xây dựng gộp tối đa toàn khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là 50%

Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình

Trong các lô đất xây dựng công trình, dù là biệt thự, nhà cấp 4 hay công trình nhà ở khác, phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cây xanh như trong bảng dưới đây:

Cách tính mật độ xây dựng

Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các khu đô thị

Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố

1. Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở nói chung

– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥ 20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥ 45m²

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 5m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 5m

– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥ 36 m²

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥ 4 m²

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4 m²

– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60cm. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông hoặc phải bố trí đường đi bộ với về rộng tối thiểu là 4m.

2. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

– Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất.

– Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.

2.1. Các bộ phận cố định của nhà

– Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp sau:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0.2m và phải đảm bảo mỹ quan.

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt via hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua… nhưng không áp dựng đối với mái đón, mái hè được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng sau:

Chiều rộng lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m	0
7÷12	0,9
>12÷15	1,2
>15	1,4

Đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực.

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng.

– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, mái đón, mái hè phố phải:

Mái đón là mái che của cổng, gắn vào tường nhà và đua ra tới cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà.

Mái hè phố là mái che gần vào tường nhà và che phủ một đoạn vỉa hè

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng chãy chữa cháy

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên, đảm bảo mỹ quan đô thị

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…

2.2. Phần nhô ra không cố định

– Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cảnh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng sau:

Cách tính mật độ xây dựng

Quy đinh được phép nhô ra của nhà ở

2.3. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

– Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:

+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà.

+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia.

2.4. Quan hệ với các công trình bên cạnh

Các công trình không được vi phạm ranh giới:

– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh

– Không được xả nước mua, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh

– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Hy vọng với những thông tin chúng tôi cung cấp trên đây, Quý bạn đọc cũng như quý khách hàng đã có thể nắm bắt được những thông số cơ bản để có kế hoạch thi công khoa học và chính xác.